Es una situación muy frecuente en la práctica que, llegado el plazo de vencimiento de un contrato de arrendamiento o de sus prórrogas, ni arrendador ni arrendatario se hayan opuesto a la continuación del contrato y el inmueble siga en posesión del inquilino.En estos casos surge muchas veces la duda de hasta cuándo puede seguir el arrendatario ocupando el local o la vivienda.
Para responder a esta pregunta tenemos que acudir a la figura jurídica conocida como “tácita reconducción” regulada en el artículo 1.566 del Código Civil que dispone: “si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.
Los requisitos básicos para que opere la tácita reconducción quedan claros en el citado artículo: a) que no haya habido un requerimiento previo de resolución por parte del arrendador al arrendatario, porque si lo ha habido el contrato quedará resuelto y b) que el arrendatario continúe en posesión del inmueble quince días tras haber finalizado el contrato.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende que en estos casos se produce una extinción del contrato previo surgiendo un nuevo contrato por el acuerdo tácito de los contratantes; contrato que se regula por los mismos pactos del anterior (incluido, claro está el pago de la renta) pero que se diferencia del primero en cuanto a su plazo de duración.
¿Cuál es el plazo, entonces, de que dispone el inquilino para seguir poseyendo el inmueble arrendado una vez que su contrato se encuentra en tácita reconducción?
El Código Civil remite para resolver esta situación a la regulación que su artículo 1.581 contempla para aquellos casos en los que no se haya fijado un plazo de duración en el contrato: “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
¿Qué quiere decir esto? Que tendremos que acudir a lo que las partes hayan estipulado respecto de la renta en el contrato original de manera que si, por ejemplo, se ha establecido una cuantía anual (aún cuando se abone la renta mes a mes), dicho contrato se prorrogará anualmente por tácita reconducción, mientras que si se ha establecido una renta mensual, será mes a mes cómo se irá prorrogando.
Finalmente, conviene aclarar que la comunicación por parte del arrendador de que no desea prorrogar el arrendamiento cuando se cumpla el nuevo plazo, determinará la resolución del contrato cuando llegue aquel.