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Il est toujours possible de réclamer aux institutions financières les sommes versées à titre d’acompte pour la construction de maisons qui n’ont pas été achevées pendant la crise immobilière.

En droit espagnol, la protection juridique des acheteurs de maisons en construction pour assurer la récupération de l’argent investi dans l’achat de ces maisons au cas où la construction ne serait pas achevée avec succès, appartient désormais au passé.

Elle a commencé avec l’approbation en 1968 de la loi 57/1968, du 27 juillet, sur la réception d’acomptes dans la construction et la vente de logements, un règlement qui impose deux obligations claires aux promoteurs immobiliers qui devaient recevoir des montants des acheteurs avant ou pendant la construction:

a) Garantir, au cas où la construction ne commencerait pas ou ne serait pas achevée à temps, le remboursement des sommes livrées majorées de six pour cent par an, soit par le biais d’un contrat d’assurance accordé par une compagnie d’assurance, soit par une garantie solidaire fournie par une institution financière.

b) Recevoir les montants avancés par l’intermédiaire d’un établissement financier dans lequel ils doivent être déposés sur un compte spécial distinct de tous les autres fonds du promoteur et qui ne peut être utilisé que pour des actions découlant de la construction de logements.

Il est important de noter que la loi a établi la responsabilité des institutions financières d’exiger des promoteurs qu’ils respectent les garanties indiquées au point précédent lors de l’ouverture de ces comptes.

La loi prévoyait que les droits accordés dans son texte aux acheteurs étaient inaliénables.

Par la suite, la loi 38/1999, du 5 novembre, sur la réglementation de la construction, a introduit quelques modifications : elle a étendu la protection à tous les types de promotions, y compris celles réalisées dans le cadre d’une communauté de propriétaires ou de coopératives ; elle a également étendu la protection de la garantie aux montants livrés en espèces ou par traite bancaire, qui devraient être versés sur le compte spécial ; elle a établi que l’intérêt à garantir en cas de remboursement était l’intérêt légal sur l’argent (contre 6 % dans la loi précédente) et elle a établi la possibilité pour les Communautés autonomes d’imposer des amendes en cas de non-respect de cette réglementation.

Malgré́ la clarté́ de ces dispositions juridiques, il n’était pas rare que ces obligations soient violées et que les acheteurs ne reçoivent pas de contrats d’assurance ou de garanties en garantie.

L’éclatement de la bulle immobilière a fait que de nombreux bâtiments n’ont pas pu être achevés, laissant des milliers d’acheteurs qui avaient payé́ des sommes importantes de leurs économies sans leur maison tant convoitée.

Beaucoup d’acheteurs ont intenté des procès pour la résiliation de leurs contrats d’achat en demandant le recouvrement des sommes livrées, mais ceux qui ne disposaient pas des garanties ou assurances requises se sont souvent retrouvés avec la désagréable surprise de voir que, malgré l’obtention de sentences qui leur donnaient raison, celles- ci restaient sur le papier en raison de l’insolvabilité de ceux qui avaient fait la promotion de leur maison.

Face à cette situation d’impuissance, de nombreuses plaintes ont été déposées contre les banques et les caisses d’épargne, leur reprochant de ne pas avoir été diligentes dans l’accomplissement des devoirs que leur imposait la règlementation que nous avons analysée.

De nombreux arrêts des tribunaux provinciaux d’abord, puis de la Cour suprême, ont condamné les institutions financières au remboursement des sommes versées à titre d’acompte, malgré l’absence de garanties ou d’assurances pour les garantir.

Un exemple de cette jurisprudence est la décision 636/2017 de la Cour suprême du 23 novembre, qui stipule « (…) la principale raison de cette jurisprudence est que les établissements de crédit détenant des sommes d’argent provenant d’acheteurs privés de logements en construction n’ont pas le statut de tiers sans lien avec la relation entre l’acheteur et le promoteur/vendeur, mais doivent collaborer activement avec ce dernier afin de s’assurer qu’il respecte ses obligations légales (recevoir les avances sur un compte spécial dûment garanti). Par conséquent, il suffit que l’établissement de crédit sache ou non (ce qu’il « savait ou devait savoir », comme il l’a littéralement dit dans cet arrêt) que les acheteurs payaient des montants au titre du prix des logements en construction pour qu’il soit tenu pour responsable de ne pas avoir exigé du promoteur l’ouverture d’un compte spécial, distinct et dûment garanti. Ne pas l’entendre ainsi et exonérer l’établissement de crédit dans les cas où les montants sont reçus « sur un seul compte du promoteur, destiné à des services multiples » priverait les acheteurs de la protection que leur offre le système « énergique et impératif » de la loi 57/1968.

Par conséquent, et conformément à cette jurisprudence, ceux qui n’ont pas pu voir leur maison terminée en raison de l’insolvabilité de leur vendeur et qui n’avaient pas de garanties d’une entité financière ou d’une compagnie d’assurance, ont un moyen légal de réclamer à la banque ou à la caisse d’épargne où les sommes qu’ils ont livrées ont été déposées, plus les intérêts légaux.

Cependant, nous devons dire que cette possibilité n’est pas indéfinie dans le temps mais qu’elle s’éteindra dans la plupart des cas d’ici octobre 2020. Cela est dû au fait qu’une modification du code civil en 2015 a considérablement réduit le délai de prescription de ces créances de 15 à 5 ans, ce qui est le délai maximum pour pouvoir les exercer. Ainsi, en pratique et compte tenu du fait que la plupart de ces situations se sont produites avant 2015, ceux qui ne le feront pas avant cette date perdront définitivement leur droit d’intenter une action.

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