Dans la lutte déjà longue pour les droits des consommateurs contre les grandes entreprises, les plaintes contre les institutions financières, et en particulier celles relatives à la souscription de prêts avec garantie hypothécaire, ont été au premier plan.
Parmi ces derniers, ceux qui réclament le remboursement de certains frais indûment facturés aux consommateurs sont devenus particulièrement pertinents ces derniers temps, à la fois en raison de leur nombre et des rivières d’encre qu’ils ont fait naître dans les médias.
Si vous avez signé un prêt avec une garantie hypothécaire avant 2019, il est fort probable que vous aurez une clause dans laquelle, avec cette formulation ou une autre très similaire, il est établi que : l’emprunteur sera responsable de tous les frais découlant de cet acte jusqu’à son inscription au Registre de la Propriété, y compris ceux correspondant aux frais de notaire et d’enregistrement, aux frais de traitement devant tout bureau public, et aux taxes et frais présents et futurs qui seront prélevés sur l’opération.
La clarté avec laquelle cette clause a été rédigée, ainsi que le fait que pratiquement toutes les institutions financières l’ont incluse dans leurs contrats, ont conduit les emprunteurs à croire qu’ils n’avaient pas d’autre choix que de l’accepter et, par conséquent, de payer tous les frais liés à la formalisation d’un prêt. Mais la vérité est que ce n’était pas, et n’est pas du tout, le cas.
Contrairement à l’argument récurrent des banques, lorsqu’elles étaient poursuivies, selon lequel il existe un principe de liberté d’accord qui fait que les conditions que les parties signent dans un contrat ont presque force de loi, on s’oppose à la législation européenne et étatique qui défend les droits des consommateurs et des utilisateurs.
En application de celles-ci, notre Cour suprême a eu l’occasion de se prononcer à plusieurs reprises (par exemple dans l’arrêt de la session plénière 705/2015 du 23 décembre) en déclarant le caractère abusif des clauses qui, dans les contrats de prêt avec les consommateurs, sans négociation et de manière prédisposée, attribuent indistinctement au consommateur le paiement de tous les frais générés par l’opération.
Le problème qui s’est posé était la nécessité de déterminer qui devait payer chacun des frais, puisque la réglementation en vigueur ne les établissait pas avec précision, obligeant ainsi les consommateurs à s’adresser aux tribunaux pour qu’ils puissent établir quels frais ils devaient payer et lesquels ils ne devaient pas payer parce qu’ils étaient abusifs.
Cette situation est corrigée avec l’entrée en vigueur de la loi 5/2019 du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, dont l’article 14 établit clairement la répartition des coûts, prévoyant que le prêteur prend en charge les frais de gestion, les frais de notaire pour la constitution du prêt et les frais d’inscription des garanties au registre de la propriété. En revanche, l’emprunteur, c’est-à-dire celui qui reçoit le prêt, sera responsable de l’évaluation du bien.
Toutefois, la loi n’est pas rétroactive et ne s’applique donc pas aux prêts contractés avant son entrée en vigueur. Qu’advient-il alors des prêts contractés avant cette date ? Une partie des montants indûment versés peut-elle être recouvrée ?
La décision plénière de la chambre civile de la Cour suprême en date du 23/01/2019 précise les frais qui peuvent être réclamés par le consommateur:
-Frais de notaire.
Ces frais sont régis par un tarif tel que prévu à l’article 63 du Règlement des notaires, qui stipule que « L’obligation de payer les frais incombe à ceux qui ont requis la prestation des fonctions ou des services du notaire et, le cas échéant, aux parties concernées (‘ ) ».
La Cour suprême comprend que l’intervention d’un notaire est dans l’intérêt des deux parties et conclut donc que les frais de l’acte de société doivent être répartis par moitié.
-Les frais d’enregistrement de la propriété.
Les frais du registre foncier ne comportent pas de règle similaire à celle des notaires, mais sont directement facturés à la personne au profit de laquelle le droit est enregistré ou inscrit.
Sur cette base, la Cour suprême comprend que puisque la garantie hypothécaire est enregistrée en faveur de la banque prêteuse, il appartient à cette dernière de payer les frais encourus pour l’enregistrement de l’hypothèque.
-Les frais d’agence.
La Cour suprême rappelle qu’il n’existe pas de règle juridique qui attribue le paiement de ces dépenses au prêteur ou à l’emprunteur, mais en analysant que leur utilisation n’est pas nécessaire et qu’elles agissent au bénéfice ou dans l’intérêt de la banque et du client, elle établit que la dépense générée par ce concept doit être couverte par la moitié.
-Les frais d’évaluation des biens immobiliers.
Notre Haute Cour n’a cependant pas statué sur les frais d’évaluation du bien, qui sont absolument nécessaires pour formaliser le prêt.
Sur ce point, les différents tribunaux provinciaux maintiennent des positions différentes, allant de ceux qui comprennent qu’elles peuvent être imposées au consommateur (Albacete, par exemple) à ceux qui défendent qu’elles doivent être partagées (y compris Barcelone) ou ceux qui considèrent, comme dans le cas de Murcie, que leur paiement correspond à l’entité financière pour les avoir établies de manière abusive à l’autre partie.
En conclusion, il est possible de déposer une réclamation demandant la déclaration de nullité de la clause de prêt qui établit l’obligation de payer tous les frais et le remboursement des montants qui étaient dus à l’entité financière mais qui ont été payés par l’emprunteur.
Article publié à l’origine dans MurciaDiario
